虽然已经看到一些复苏迹象，但受房地产影响，中国经济仍未走出低谷。我们是否会像日本那样面临“失去多少年”？向上之路何时会出现？房地产之外推动中国经济前进的新力量又在哪里？

在8月13-16日举办的博鳌新力量·2024博鳌房地产论坛上，中国经济体制改革研究会副会长樊纲、恒隆集团及恒隆地产荣誉董事长陈启宗、中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮、野村证券首席中国经济学家陆挺共同讨论中国房地产未来及经济前景。

以下为讨论环节实录，略有删改。

樊纲：现在进入一年一度的讨论环节，我们要辩论一下。刚才我和陈启宗先生都已经发过言了，我们先把发言的机会留给陈淮先生和陆挺。请陈淮先讲讲，我们会失去多少年？

陈淮：没想到会让我先说，但是我说的可能有点挑战。

这个题目叫“我们是否会失去多少年”？我想说，这个世界上谁失去过多少年？樊教授刚才说日本失去了多少年，但日本真的失去了吗？真正失去了多少年的国家，是70年代的菲律宾，后来的南非，再后来的委内瑞拉，那真的是失去了多少年。

如果我们再算上1979年以后的伊朗，这些国家在他们的发展中曾经走到过辉煌的阶段，至今可以算是个失败的国家，一蹶不振。

日本失去了什么？到现在为止，日本的经济是高质量的经济，有谁说日本是低质量、粗放发展的？它的产业结构、技术研发能力是不是世界一流的？日本老百姓的生活是不是世界一流的？日本的保障制度、基础设施到今天为止是不是世界一流的？我们如果能够这么失去的话，我看我们从粗放到集约到高质量发展，那也很不错了。

对日本这个事我多说这么一两句，所以我要挑战一下主持人樊教授，他刚才说我们和日本相似的阶段是明治维新之后一直到二战之前。其实是70年代初布雷顿森林体系解体时，日元从1美元对360日元升值到204日元、100多日元。日本是一个外向型经济，一二十年本币出现几倍的升值，是不是封喉一剑？70年代的石油危机，欧佩克成立后，油价从2美元涨到10美元，1979年伊朗革命，石油价格涨到30美元一桶，对于90%多的能源原材料依靠进口的日本来说，是不是致命一击？

就在这个过程中，日本涌现出了我们今天所熟知的一大批知名企业和品牌。数数我们所熟知的日本品牌，包括汽车、家电，包括日本的新干线也是这时候建成的，日本老百姓的住房从0到1，从1到2的过程中，就是在这个阶段完成的，这才是我们今天面对的这么一个可比较的现实。

希望我们的媒体不要人云亦云，不断地传播一些并不真实的信息，要去看看哪些国家失去了20年、30年甚至40年，哪些并没有真正失去。你看看日本今天老百姓的生活、就业情况，（并不是“失去”后的样子）。

博鳌房地产论坛开了二十几年，陈总每年来，樊教授每年来，我们每年来讨论的第一个议题都是下一步给我们出点什么政策，这是盼政策。第二是怨政策，这个政策不行，赶紧改。第三是我们怎么对付政策，怎么样规避它。你整天想着盼着你妈怎么帮你，怎么别管你，你怎么逃避他管，（但其实）你还没断奶。

我们今天要讨论“转折”这个话题，其中也包括全世界以及中国的生产力的进步。我们的新质生产力是生产方的发展，而我们的着力点不仅在供给方、生产方，而且还要在消费方。

樊纲：辩论已经开始，挑战已经摆在桌上。下面请陈启宗先生谈谈失去多少年的问题，包括对中日比较有什么看法。

陈启宗：我认为每个人讲的都是对的，但每个人讲的都只是事情的一面，如果加起来就比较完美了。

当然我个人还要加一点看法。每个国家走过的路是不可能完全一样的，因为国家的环境不一样，中国有14亿人口，而且是从非常穷困的地步很快发展起来的，老实说是有点像日本明治维新到一战之前的情况。从不同的角度当然会得出不同的结论，但中国还是要走自己的道路，因为之前也没见过同样的情况。

总体来说，中国走过这40年的发展，包括房地产行业的发展，我认为是非常了不起的，不过难处也是很多的，需要我们自己去解决，可以学习别人的一些原则，但是具体的做法没办法学。

最后讲一点，我同意AI高科技真的影响很大，特别是对发达国家和发展中国家的影响都很大。现在美国是用这些东西作为手段来打你，无所不用其极，它是全方位的打你，所以我没你那么有把握的说，要是我们做好自己的事，把AI等等方面也发展好了就没有问题了。

我认为还是有问题的，因为世界上没有见过一个全方位的世界大战，虽然没到枪炮的地步，但是除了枪炮之外，其它的已经无所不用其极了，科技、经济、贸易、货币方面的措施都有。所以我希望老百姓千万不要以为现在是平安无事，还在讲什么时候到了谷底，什么时候失去多少年，我认为这些都是可讨论的问题，但都不是国家现在面临的最严峻的问题。

最严峻的问题还是国际局势、是百年未见的大变局，再加上内部的情况，两者加起来，那就变得非常复杂。

樊纲：我稍微点评一下，之后再请大家来提问。

刚才陈淮批判了半天，说媒体人云亦云。这还不是媒体人云亦云，是日本的经济学家、日本的企业家说他们失去了多少年。他们失去多少年的概念跟我们今天说的要失去多少年的概念是一样的，是说我少挣了多少年的钱，甚至我几十年都没挣钱，他们的GDP总是零增长、负增长，利率都是负的，这么多年过来确实也不容易，因此他们的企业家认为自己少挣了多少钱。

我们现在的企业家问的失去了多少年，也是想问什么时候开始挣钱，现在都在失血。

我刚才讲的是跟日本比，我们走出困境可能还有些积极的因素，因为我们的发展水平还比较低。在这里我再补充几点日本克服危机（的优势），他的能力比我们更强一点，面临的情况更好一点，有几个因素：

日本在上世纪60年代以后的发展是战后重新崛起，但因为战前已经有了很大的发展，战后即使是重新崛起的过程，它的教育水平、体制、法治结构、科技水平、企业制度，比我们现在很多地方都完善。所以在同样的市场环境下，要恢复比较容易，而且他们走出去的能力很强，很多企业走出去了，虽然当时日本的GDP一直没增长，但是GNP有增长，企业走出去的过程中也在挣钱。我们现在很多企业家走出去，也是为了持续在国外增长。

然后就是非常重要的国际环境，刚才陈先生也讲了，美国虽然遏制日本，但它们还是盟友，很多东西还是阵营中的一部分。美国对我们的遏制是全方位的，这个形势确实非常严峻。

上世纪80年代，美国打砸日本产品

陈启宗先生一直强调大周期，强调历史上最强大的国家对一个人均收入水平还差7倍的、落后的发展中国家进行全方位的打压，所有的方面都会产生影响，对经济发展复苏等等都会有影响。

而且恰恰是在过去几年，我们一方面承受了疫情的冲击，另一方面承受了房地产泡沫破灭的冲击，再加上美国全方位的打压，大家对这些问题确实要有充分的认识，我们比日本当时难多了。

汇率、石油这些问题，在日本内部消化并不是很难的事情，我们现在要消化这些问题，确实需要大家高度重视，甚至要充分估计它的难处，不仅是国家的难处，而且是我们企业的难处。

总之，我觉得这个问题我们还是要有所讨论。

现在看看参会的嘉宾们有什么问题问台上三位嘉宾。

邵宇（国家金融与发展实验室特聘高级研究员）：我问陈启宗先生一个问题，您的地位不一样，已经功成身退了，是以智者的身份，从上帝的视角来看中美竞争、看中国的经济发展。我们在座的有这么多年轻人，主要都是职业经理人，我们怎么选择呢？能不能支两个硬招？现在大家觉得卷又卷不动，躺又躺不平，情况这么复杂，我们该怎么办呢？

陈启宗：老实说我不能讲得再直白了，记不记得我劝大家，离开市场、离开房地产是一个选择。还有更厉害的话能说的吗？已经说到尽头了吧。

刚才主办方讲的那些东西我很有兴趣，但我感觉那是用旧的模式来看新的问题。新的房地产跟从前的房地产恐怕是（处在）一个相当不一样的环境，这些东西我们要掌握得住，要头脑清醒，要不然你就会成为下一轮被牺牲的人。

我提另外一点，是刚才陈淮提到的，就是日本人出海的问题。现在中国房地产商还没讲这些，从前那些赚了钱的人到海外去买物业，到伦敦、纽约去买物业，他们认为这是保值的好方法，但我真的替他们担心。这些东西我已经做了40年，在英国、美国买物业我都做过。他们这样做是没办法的办法，因为他们不想把所有的鸡蛋放在一个篮子里，我说这些人将来不一定有好下场，不要以为他们现在做的是对的。

本国不行，海外也不一定好，那我们怎么办呢？这就是今天全世界企业家所面对的共同问题。其他行业出去的更多，我真替他们担心。

我也帮助他们，凡是来找我的，我都尽可能帮助他们。有一个制造业的企业家在墨西哥投了20到30亿美元，还想再投二三十亿美元，我就把他介绍给我的墨西哥朋友，包括一些部长、大使。我跟他私下交流的时候告诉他，我不是想说你现在做的是错的，但是我可以告诉你，比如说美国早晚有一天不允许中国企业在墨西哥等等临近美国的国家去设厂，把产品卖到美国去。你不了解美国的文化，你去海外投资是很危险的。所以你在放二三十亿美元过去之前，我劝你考虑一下我的话。

他说，我还有什么地方可以去呢？我说全世界已经一分为二，这是美国人要做的，你没有别的办法。整个世界格局在改变，要是不清楚认识这些问题，我们出去是很危险的。

包括房地产商，我也给大家一个忠告，不要那么有把握，以为出去了就是对的。中国人有句话，邻居的饭是比较香的。老外有句话，邻居的草地是比较绿的。也就是说，你知道自己的难处，却不知道别人的难处，我比较知道他们的难处，（所以）我很小心。你以为你可以，恐怕历史会证明，你也不一定可以。

2016年后，中国对墨西哥的投资速度上升

樊纲：听了陈先生这番言论，我有两个感触。第一，我们说现在国际上这些问题都是地缘政治因素，在地缘政治问题面前，经济学一无是处、苍白无力。你还跟人家说什么“合则两利”、（说什么）双赢、成本、效益，没人跟你谈这个。

所以我们企业界也好，学者也好，不要拿着经济学的原理去套，这些东西是套不上的。我们就在这么一个时代，面临着这些地缘政治因素，要高度重视。

陈启宗：我加一句，短线来看，政治绝对是胜过经济的，长远来看经济是主导的。所以樊纲的观点我完全同意。

樊纲：陈先生昨天晚上就讲了这些问题，刚才他又讲，我觉得非常对。

第二，你别老说你退休了就不来了，退休了更有时间来了。我们是学者，不知道一线有什么问题，你在一线这么多年，你是知道的。所以大家给个掌声，欢迎陈启宗先生继续来参会。

我再给大家抛一个问题，先不说失去多少年，我们可以再做一些简短的估计，把现在这些问题能够基本处理完，你们认为还需要多长时间？

陆挺：这个问题挑战太大了。我们对现在究竟面临什么样的问题，以及问题的严重性，还有我们究竟有什么样的机遇，有什么样的有利条件，这些方面大家都是有不同见解和看法的。

而且发展的过程中，我们可能解决了很多问题，缓解了很多问题，但可能也产生了一些新的问题。比如说过去十几二十年，一方面我们解决了很多问题，中国经济快速发展，我记得我还在美国读研究生的时候，当时中国的GDP在世界排名第七、第八，后来很快到第三、第四，到2009年超过日本变成第二，这就是我们的发展。

但是当我们发展到第二，尤其是大家在算中国经济什么时候超越美国的时候，很多新的问题都来了，后来我们研究的很多新问题是当时没想到的，尤其是2019年中美贸易战开打，以及后来的很多地缘政治的问题。所以实事求是来说，樊纲老师这个问题，我没有能力很清晰地回答，我只是想说现在需要我们去解决的当务之急的问题有很多，我们也应该有这样的准备，去迎接很多新的问题。

樊纲：我是假定大家心里都有这个问题，都想问，我来代他们问一下。

陈淮：我们永远找不到风平浪静那一天，没有云开日出、从此以后就是很好的日子，永远要在风雨中前行，过了这一关还有下一个坎。

刚才说日本自己说失去了30年，我从念书起就知道日本列岛沉没，最早看的一本小说是讲苏军在日本登陆。日本也是危机感很强的国家，日本政府也有很多教训，1998年亚洲金融危机，2008年世界金融危机，你听说日本金融业倒台了吗？这是日本政府做得好（的地方）。

但是日本政府也做错了很多事，我专门在日本考察了两年日本产业政策，很多像樊纲教授这样德高望重的头面人物我都一一拜访过。日本有一个特点，当日本政府做错了什么的时候，企业和产业能纠正它。你听说过因为日本政府开错了药，哪个产业就死了的？

今天时间太仓促了，回答樊纲教授这个问题，也是回答24年来不停（在问）的问题。

第一，房地产行业面临前所未有的艰难，而且别指望两三天的时间，或者谁有祖传秘方能够妙手回春，今天吃了药，明天就能起死回生了。以我的判断，不管你是年轻人还是中年人，或者是老年人，至少要三年，弄不好还要更长时间，恐怕是我们休养生息、恢复元气，以及纠正失误所需要的时间。我坚定地认为，谁要是急功近利，那都是庸医。

第二，中国还要建非常多的房子，还要长期建房子。我们的城镇化刚刚拉开帷幕，走过了粗放的初级阶段。我们要想把一个十几亿人，大多数人住乡下的民族变成大多数人住城里的民族，变成像日本产业那样有技术竞争力、一流的团队，（能够）上世界杯，直接进半决赛，前面的预算不需要参加，要有这样的本事才行。

最终还是两句话：第一，我们要砥砺前行，对困难的长期性和艰难性要有充分的估计。第二，我们一定还有大发展，不是小发展。

上图：广西百色市隆林各族自治县金钟山乡平流村坡安屯群众搬迁前的住房（2017年7月21日摄，无人机照片）；下图：平流村坡安屯群众搬迁到安置点的新住房（2019年12月3日摄）。新华社记者 张爱林摄

樊纲：我还是代替大家把大家想听到的话听到了。我刚才发言的时候说，借别人研究的话说，前面有三五年把问题暴露出来，后面大概还有三五年把问题走过去。陈淮教授明确地说还有三五年，至少还有3年。

下面还有三个举手的，这三个问题一起问，然后再统一回答，之后结束本轮环节。

现场提问1：通过今天各位的分享，我感受到很茫然，中国的人口都已经负增长了，再加上刚刚陈总分享的，中国有7.5亿平方米的库存。我们既然有这么多库存了，这样的周期还有多久？现在人口负增长，库存这么多，开发商何去何从？

现场提问2：我提问陈先生一个问题，现在大家都很困惑，因为我们都没有经历过房地产的回落，香港是经历过的，您也经历过，您可以告诉大家，香港是怎么过来的，您又是怎么过来的？

现场提问3：刚才大家比较了中国和日本，其实除了当时的房地产之外，日本和美国在很多产业方面都有竞争，包括半导体相关的产业。我们今天还提到一个议题是“新质生产力”，中国现在也在往这个方向追赶，日本跟美国就芯片、半导体也打了很多年。中国现在也面临一些问题，一方面想追赶美国，另一方面身后还有很多经济体在追赶你。在这种情况下，我们在劳动力成本等等方面的优势可能慢慢也在下滑。我们会不会面临一个问题，就是后面的这些经济体对我们的追赶压力？

陈淮：我对第一个问题最简单的回答是，现在的问题就在于，您说的那个库存，它在档次结构、空间结构以及功能结构上，和我们的社会需求严重的存在着不匹配。这说明不了什么问题，就像我刚才说的，我们很多人还需要改善，而且买房子也从来不是买一回就拉倒了。

第三个问题说芯片的竞争，我们目前的注意力不是怎么打败美国，注意力要放在14亿人过好日子。十九大提出的中国老百姓对美好生活的向往上，我们就能够在科技进步上有朝一日超过它。

日本的失败之一就是在芯片上，90年代它想成为计算机大国，日本和美国的竞争是汽车贸易竞争30年，没有芯片竞争30年这回事。

我们应该怎么办？活下去。这个市场的风险承受能力永远是分层的，你如果没有信心，就找到适合你的层级，就能活下去。

陈启宗：总结一点：中国倒不了，美国也倒不了，大家都有自身的发展，问题是两者之间的关系是如何而已。

我对这个前途并不是太担心，我认为美国早晚会退出竞争，早晚会回归孤立主义，那是他们的立国之本。但是大家也千万不要以为这是东升西降，没有那回事。

东升是有的，西没有降。你去美国的大学、科研机构看一看，他们绝对世界一流，没有人能够靠近他们。

中国要走的路还很远，也很难，不过也没有人能够打垮中国，只有一个国家能打垮中国，就是中国自己。也只有一个国家可以打垮美国，就是美国自己。

我同意陈淮说的，把自己的事干好，让老百姓的生活更好过，那是最重要的，不过必须要知道外面的环境。

香港房地产跟中国内地的房地产完全是两个世界，他们的经验不可借鉴，原则是一样的，但是循环性差距是很大的。我们可以参考别人的经验，从而帮助自己，但他们是怎么走出来的跟内地怎么走出来，完全是两回事。

今年2月，香港楼市“撤辣”（意即政策松绑、解除限制措施等），引发一波销售热潮。中新社

最后一个问题是追赶的问题，在我看来，中国没有想追赶任何人，中国人就是干好自己的事就行了。但是美国在看着你，它是会打你的。中国100年之后会不会打别人我不知道，未来10年、20年、50年，我相信大概不会。

但是你去看看美国西部牛仔电影，你就知道美国人的性格，他们的文化背景、历史，是跟我们不一样的。他们的侵略性很强，保护自己的能力也很强，他们会打别人，中国只关心做好自己的事。

有些事我跟陈淮分享一下，可能让你感受上好过一点。我最近发现海外有好几家非常了不起的高科技公司，它们都是中国人创办的，不是中国人买的。

他们在海外，海外的人也不知道这些企业的背后是中国人，他们也不想讲。所以中国人走出去，还是有他的本领。中国每年毕业的新工程师是G7国家加起来的总和还要多，你可以说我们最顶尖的不如世界最好的，但是我们的量绝对可以使中国在科技方面有大的发展。

至于后来者怎么追，我们有什么保证？没保证，哪里有保证，你有一天停止进步了，别人一定会追上你。世界就是如此，人类历史就是这样过来的，所以只能低下头来做自己该做的事，千万不要太过于出头，以为自己了不起。

世界很大，讲一个小故事，听说今天有一位是MIT来的，能进MIT的都是很了不起的。从前都是各地考第一的人才能进这个学校，进去之后发现每个人都是每个州考第一的，所以到第一期中期考试的时候有些人就忧郁了。所以最好不要那么高估自己，你就不至于有失望。

也不需要低估自己，中国人有句话叫“不卑不亢”，这句话中国几百年来做得不够好。我们现在在大发展时期，真的需要回头想一想这个问题，能够做到不卑不亢，对自己的评估、对别人的评估都有比较正确合一的看法，这样才是自己能够保持长期竞争力唯一的办法。

樊纲：非常感谢几位讨论嘉宾，也感谢大家的提问。