每日财经播报

燕郊步入換房時代


摘要:在樓市調控未見鬆動的大環境下,鮮有新盤入市的燕郊,換房將成為未來的交易主流。導讀作為京津冀一體化的「橋頭堡」,燕郊可謂環京樓市的「晴雨表」。十年以來,作為環京樓市的代表,燕郊承接著北京的外溢需求,從一

在樓市調控未見鬆動的大環境下,鮮有新盤入市的燕郊,換房將成為未來的交易主流。

導讀

燕郊步入換房時代

作為京津冀一體化的「橋頭堡」,燕郊可謂環京樓市的「晴雨表」。

十年以來,作為環京樓市的代表,燕郊承接著北京的外溢需求,從一個5萬人的小鄉鎮發展到了一百多萬人的「環京第一城」;從一個經濟落後的村落發展成一個超百億的經濟體,創造了中國房地產市場發展過程中的一個神話。以至於在2017年短短半年內,就創下了每平方米房價破兩萬元奔3萬元劍指4萬元的輝煌「戰績」。

而如今,在環京樓市大蕭條的背景下,曾經房價漲勢兇猛的「領頭羊」燕郊,也成為這一輪樓市的領跌者。

有媒體報道,與2017年房價最高時相比,2018年的燕郊房價幾近腰折。

「首爾甜城價格腰斬,天洋城第四代的二手房價格下跌2/3」,這樣的消息層出不窮,引來了不少關注。

「目前,燕郊樓市的月交易量在四五百套左右,而在所有的交易中,6成交易是以換房為目的,只有4成交易是新進購房者。」一位資深銷售人員告訴記者。

這意味著,以承接北京外溢需求的燕郊,已經進入換房時代。

市場持續低迷

受政策影響,近一年時間,燕郊曾經聞名遐邇的「賣房一條街」卻人煙稀少,門可羅雀。

春節后的某一個早餐,記者來到了燕郊102國道和燕順路交叉口,初春的早晨有寒冷,但街頭隨處可見樓房「站街促銷員」,他們穿著厚厚棉服站在冷風中,只要看有人路過,都會上前追問「買房嗎?我這有便宜房……」。

「年後重磅炸彈,全南向戶型,單價22003/平米,83平米,183萬最低價,隨時看房隨時簽約,可以3成首付,不要再等了。」這是堅守在燕郊的中介人士發布的某樓盤促銷信息。類似這樣的促銷信息隨處可見,但前來諮詢的客戶並不多。

記者通過走訪了解到,在燕郊房市頗具代表性的灣仔城、聖彼得西區、潮白人家、夏威夷南岸、歐逸水岸、上上城等小區集中地,房價從每平米2.1萬元到2.3萬元不等,而距離燕順路偏東側的小區整體價格略低,如福成公寓等個別小區價格則在1.7萬元/平米左右。

翻閱鏈家網可以看到,這樣的價格與去年3月份最高峰時期的成交價幾近腰斬。以福城上上城五期為例,該小區在2017年3月份最高峰時期成交價上漲至28000元/平方米,但如今成交價已經普遍跌至16000元/平方米;首爾甜城2017年3月份最高峰時期成交價至36000元/平方米,但如今成交價已經普遍跌至23000元/平方米。環京其他區域樓市也普遍跌回調控前的狀態。

物極必反。在價格腰斬的事實面前,許多觀望者開始出手了。

鏈家的某中介人士告訴記者,春節前後,僅以鏈家的成交情況而言,每月均穩定在200單左右,但從去年12月份開始,門店的諮詢客戶明顯多了起來,帶看量也有所回升,春節過後看房的人明顯更多起來。

燕郊步入換房時代

數據來源:安居客

安居客數據顯示,截止2018年3月8日, 3月份的房價為22017元/平方米,相較於2月的21935元/平方米略微抬升,個別品質較好的小區價格也已有回升,如星河皓月3月份二手房均價23345元/平方米,環比上月上漲了1.84%。

這似乎給了持續低迷的燕郊樓市一個向好的微弱信號,給市場以信心。腰斬的價格也讓大多數觀望者開始出手。

換房為成交主力

在「冰凍」的市場環境下,除了個別商住項目,現在的燕郊幾乎沒有新手房源,上述中介人士表示,燕郊也已經進入存量交易時代。

燕郊鎮,隸屬於河北省三河市西市區,北臨三河市高樓鎮,距市政府所在地三河市泃陽鎮25千米,距北京市區30千米。西部與北京市通州區潞城鎮、西集鎮、宋庄鎮隔潮白河相望。面積105.2平方千米,人口120多萬人。轄55個行政村。

受地緣因素影響,不少北漂剛需人群將燕郊定為首次置業起點。同時,早期相對寬鬆的購房政策也吸引了不少投資客。

隨著北京房價的飛漲,燕郊樓市的發展也突飛猛進。經過十多年的建設,目前的燕郊處處被「房子」填充著。

「現在的燕郊,幾乎沒有空地再建新房了。」上述中介人士表示,「僅剩的幾塊建築用地,政府更視為稀有資源惜批惜售,所以現在的燕郊已經進入了二手房時代。就目前市場下的交易情況看,也是二手交易為主的。」

在限購政策將投資者徹底擋在門外的購房環境下,燕郊這個素來的房產投資重地被逼退價格和成交量,為當地需求的購房者創造了極為難得的換房時機。

「目前的價格是最高峰時的一半,已經回到2016年以前了,這時候換房再合適不過了。」在燕郊居住了七八年的小李說。

他是燕郊早期的入住者,當時買房不僅價格低還能送戶口,囿於當年的經濟實力,小李只能購買一套70多平米的小兩居。而現在的小李,已經是兩個孩子的父親,還有老人在一起住幫忙照看孩子,兩居的房子實在顯得擁擠,換個大房子是他一直的盤算。

他看中了首爾甜城的一套103平米的三居室,2017年最高時總價要380萬,而現在則需238萬,足足降了142萬左右。雖然,現住的房子貨值也有所下降,但與去年此時相比,小李換房所需新增的資金少了近幾十萬。目前的市場讓小李堅定了換房的信心。

這種機會並非小李一人覺察到。

上述燕郊鏈家的經紀人告訴記者,「目前燕郊的二手房月交易穩定在500套左右,其中,6成交易是以換房為目的,4成交易是新進購房者。」

他表示,目前所有的成交中,像小李這樣以小房換大房的是主流交易人群。這部分購房者大多是多年前就入住燕郊,有燕郊戶口或者三年社保的人。「他們大多在北京上班在燕郊居住,經過幾年的打拚有了一定實力,或是家庭成員增加了,需要換更大面積的房子。」

另外一部分新進購房者則是燕郊的原始居民,或者有燕郊戶口的人。「目前燕郊正在進行棚戶區改造,一批原始居民房子拆遷后拿到了一筆拆遷款,他們會選擇在房價回落的時候購買商品房。另外就是燕郊大型企業的員工,這部分人雖然是燕郊的『新人』,但企業可以解決燕郊集體戶口,這部分人也在此時加入了購房大軍。

燕郊觸底?

房價腰折,這在燕郊十幾年的樓市中都是未曾見過的現象。「一夜回到解放前」的市場行情讓更多的人嗅到了「抄底燕郊」的商機。

網上有爆料,燕郊樓市表面冬眠,實則暗流涌動,有不少人想通過私下操作突破限購界限,想各種辦法的都有。

記者了解,有香河、天津等地的開發商,為了幫助購房者突破限購資格,願接受首付款分期繳付的方式,具體操作是:購房者可在兩年時間將首付分期交給開發商,開發商協助購房者在當地辦理社保或者納稅,等兩年的時間節點一到,限購身份突破了,購房者就可將剩下的資金部分進行銀行貸款。

在房地產市場行情不好時,開發商為了緩解銷售壓力經常使用此類方式。但這種方式僅限於新房銷售,且僅限於與開發商簽訂購房合同。

「燕郊則大不同。由於燕郊目前幾乎沒有新房銷售,全部是二手房交易,購房者是在與二手房房東之間做交易,是個人與個人的博弈,類似的操作空間則小之又小。」對此,上述燕郊鏈家資深經紀人表示。

「有哪個賣房子的業主願意等上兩年之久再拿房子全款?目前著急賣燕郊房子的業主大多是急需用錢,或者想賣掉燕郊房子去北京購房的業主。沒有人願意接受等三年之久再進行交易的。」

小李在點位低時入手兩套燕郊房子,去年3月他想賣一套,因其他事耽誤了,一直觀望,到如今還未脫手。雖然還房貸依然有資金壓力,但他認為現在不是一個賣房的好時機。雖然目前的價位他依然處於盈利線之上,但他卻說,「別人愛拋拋去,反正我死不了。不參與這砸盤遊戲。再說了,賣了也買不回來,何必自尋煩惱。」

市場是很微妙的市場,調控時間長了,就成了心理戰了。從一般心理角度去講,見識了同小區每平米3.8萬的成交價,再以2萬/平方米的價格拋出去,時差不過是6個月而已,大概沒多少人是能接受的。

很多人無處拋盤,很多人在擠破頭往裡擠。

燕郊作為北方樓市最受關注的小鎮(沒有之一),受到了太多的關注。在兩萬這個節點上,有碎裂聲,也有抵抗。

「有資格的話,能買就買能換就換。燕郊的房價未來不可能暴漲,但也不會再降了。」這是記者在調查中聽到最多的評論。

也許,在樓市調控未見鬆動的大環境下,鮮有新盤入市的京東燕郊鎮,換房將成為未來的交易主流。

燕郊步入換房時代

來自地產雜誌,不代表本人觀點