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房企一季度表現:強者恆強,搶地加劇


摘要:4月以來,各大房企紛紛公布一季度銷售業績。龍頭的領先優勢繼續擴大,萬科(02202)、恆大(03333)、碧桂園(02007)一季度銷售業績均突破1500億,也有部分房企出現同比下調。根據中原地產數據

房企一季度表現:強者恆強,搶地加劇

4月以來,各大房企紛紛公布一季度銷售業績。龍頭的領先優勢繼續擴大,萬科(02202)、恆大(03333)、碧桂園(02007)一季度銷售業績均突破1500億,也有部分房企出現同比下調。根據中原地產數據,房企銷售排行前50的門檻急劇上升,目前已達100億。

萬科、恆大、碧桂園一季度銷額均破1500億

碧桂園在2018年一季度實現合同銷售金額約1879.7億元,同比增長24.76%。恆大、萬科緊隨其後,分別以1618.7億元和1542.6億元分列第二、三位。三大龍頭碧桂園、恆大、萬科,一季度的銷售額均突破1500億。

其中,碧桂園3月單月合同銷售額達641.3億元,分別較恆大、萬科的單月銷售額多出百億元。此外,保利、融創(01918)、中海、綠地銷售額超500億元,依次位列第四到第七位。

從房企銷售額看,第一梯隊的房企正逐漸拉大與身後房企的差距。以碧桂園、萬科、恆大為代表的第一梯隊一騎絕塵,排行第三的萬科銷售額達到1542.6億,而排行第二梯隊為首的保利地產銷售額為869.33億,其次是融創為721.2億元。

2018年一季度大型房企的表現較去年普遍提升,但是也有極個別的出現了下降,其中港股上市房企較為典型的有金地商置(00535),其一季度銷售額261.1億元,同比下降了21.51%。

行業競爭愈加激烈,洗牌進程加速,行業集中度持續提升。

克而瑞發布的《2018年1-3月中國房地產企業出售TOP 100排行榜》顯示,2018年一季度,TOP 100房企全體出售規劃同比添加28.8%,增速較前兩個月同比下降16.3個百分點,但成績集中度和各隊伍門檻較去年同期仍有較大幅度的提升。這表明房企在現在調控繼續、融資收緊、短期償債壓力添加、預期項目去化率下降的布景下,將加大供貨力度,把全年的出售方案前移,力求加快項目去化,努力完成全年的出售方針。

隨著房企競爭不斷加劇,2018年一季度百強房企各梯隊的銷售金額入榜門檻提升顯著。其中,TOP3和TOP50門檻分別達到了1542.6億元和100億元。預計未來隨著各梯隊門檻的不斷提升,百強房企分化格局將會持續。

調控繼續,搶地加劇

3月下旬以來,各地房地產市場掀起新一輪調控熱潮,新政出台之密集讓人目不暇接。據不完全統計,今年兩會以來,已經有包括大連、昆明、杭州、長沙、武漢、深圳、西安、廣州、成都、南京在內的10多個城市發布了樓市調控新政策。

對於房企來說,積極應對目前的調控政策,靈活調整目前的推售進度、加大供應、加快去化速度等。

市場人士指出,不少城市的去化周期在12個月以下。此外,受2016年、2017年銷售大年影響,大量房企在手資金充足。整體看,做大規模仍然是房企的主流選擇,規模居前的房企業績增速加快,房企拼規模趨勢加劇。部分中型標杆房企積極搶地,特別是從500億元衝刺1000億元、1000億元衝刺2000億元的第二梯隊房企,成為過去7個月搶地的主流企業。

中原地產研究院數據顯示,2018年前3個月,在樓市調控的情況下,大部分城市土地成交溢價率明顯下行。但成交金額依然刷新歷史同期記錄。

50個大城市前三月土地出讓金高達9233.3億元,比上年同期的5823.7億元上漲58.5%。其中,杭州達927.7億元,同比上漲282%,賣地收入最高;北京573億元,同比上漲165%;蘇州534億元,同比上漲147%。武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟南、天津等30個城市熱點城市土地市場均開門紅,賣地收入均超過100億元。寧波、佛山、嘉興、南通、常州、鹽城等三四線城市賣地金額增長明顯。預計2018年全國主要城市的土地出讓額維持高位。

銷售緩行,加緊融資

從目前已披露的數據可見,相關房企的3月銷售數據所有放緩。市場人士認為,3月份大部分企業的銷售數據均同比放緩,而前2個月房企們大多消化了2017年預留的簽約業績。

以華潤置地(01109)為例,智通財經app了解到,開年至今,華潤置地僅完成了1830億元銷售目標的19.8%,比去年回落約5.2個百分點。

根據最新公告,華潤置地1-3月累計合同銷售金額約361.76億元,同比增長19%與去年相差不大;但去化量減少了,累計合同銷售建築面積約212.74萬平方米,同比下降4%。

瑞銀不久前發布發布報告稱,預計隨著中國給房地產市場降溫的努力最終奏效,2018年國內房地產交易增幅可能降至零。

另一方面,各房企也在加緊融資。富力地產(02777)、新城控股(01030)公告顯示,2018年一季度新增借款分別為179.61億元及93.33億元。此外,招商蛇口、中國金茂(00817)、正榮地產和泰禾集團近日均發布融資計劃,擬發行公司債及資產抵押票據等,擬融資規模超過300億元。

海外融資正成為房企一個重要渠道。不完全統計顯示,4月以來,至少7家上市房企發布公告,擬在海外市場發行票據或銀行貸款,債券發行利率在5%-8%左右。

業內人士指出,房企加大融資力度,除了拿地補貨外,另一個重要因素是2018年將面臨償債高峰。

Wind數據顯示,2018年地產債到期規模在1280億元左右。其中,公司債到期規模約760億元,中期票據到期規模約240億元,短期融資券到期規模約220億元。隨著開發貸及房地產信託等融資渠道收緊,預計後續將更多房企可能尋求在海外融資。