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回望樓市三十年,房價究竟何時會崩盤?


摘要:回望樓市三十年,房價究竟何時會崩盤?房子究竟為何成為用來炒的,而非用來住的?房價為何屢創新高、越調越漲?房價究竟能不能下跌,樓市究竟能不能崩盤?中國樓市未來走勢會如何,房價究竟是漲是跌?「看得見多遠的

回望樓市三十年,房價究竟何時會崩盤?

房子究竟為何成為用來炒的,而非用來住的?

房價為何屢創新高、越調越漲?

房價究竟能不能下跌,樓市究竟能不能崩盤?

中國樓市未來走勢會如何,房價究竟是漲是跌?

「看得見多遠的過去,就能走的向多遠的未來」,溯歷史、知興替、觀未來,相信讀完中國樓市三十年,你會有自己的答案。

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樓市輪迴1.0

歷史就是一次又一次的輪迴,中國樓市也是如此。

中國房地產的元年啟於1980年,房子被定義為商品,房改和土改同時被推動,但真正到了1987年,深圳進行了首次的公開土地拍賣,中國樓市才正式開始進行商業化。

中國第一個樓市泡沫,出現在海南。


回望樓市三十年,房價究竟何時會崩盤?

1988年海南脫離廣東,獨自建省,之前的煙瘴之地,突然因為臨海優勢變成了經濟特區,吸引了無數淘金者蜂擁而入。

房產大佬潘石屹憶往昔,如此感慨:「剛坐船上島還空蕩蕩,一夜過後,15萬人就烏壓壓地涌了進來「。

於是,一夜之間,海南出現了無數房產公司, 要掙錢到海南,要發財炒樓花,銀行也是膽大包天,只要你敢拿地,隨便畫兩筆圖紙,拿著圖紙就能去能去銀行拿到大筆的貸款。

當時這樣空手套白狼的把戲可謂是層出不窮,一個叫羅先友的四川人,用全身家當五萬塊付了兩畝地的定金后,就向老家放出要建大樓的消息,從18家單位空手套來了2000萬元。

在眾位炒房客的齊心協力下,海南樓市的價格如願節節拔高,在1991年,大家月薪只有幾百塊的時候,海南的房價從1400,一年時間過了3000直奔5000,甚至在三亞還出現了單價破萬的樓王!而當時的北京,房價也不過2000而已。

海南政府也是笑的合不攏嘴,1992年,海南全省房地產投資達87億元,占固定資產總投資的一半,而海口市的經濟增長達到了83%,而其中40%的財政收入都是蓋房子蓋出來的!

然而好景不長,海南狂飆突進的泡沫終於引起了中央政府的注意,一紙令下,出台國16條,嚴控信貸,提高利率,限期收回違規資金。

這16條對於炒房者來說,刀刀致命,大幅提高了炒房成本,讓自己的項目無以為繼。隨即,海南的房地產業轟然崩塌,房價來了個大跳水,海口的1.3W家房地產公司倒閉了95%,壞賬高達800億元。


回望樓市三十年,房價究竟何時會崩盤?

泡沫破裂后,海南有了三大景觀「天涯,海角,爛尾樓」。

樓市崩盤的結果有多可怕?

曾經被眾人瘋搶的高樓此刻無人問津,那些爛尾的樓房都被當地村民以極低的價格租走,發展畜牧業。一時間,別墅養豬、地基養魚的海南怪談傳遍全國。


據說,當時有人1000多萬開發的房子,10年後賣廢鐵才賣了300萬。

銀行也是損失慘重,到1998年時,工、農、中、建四家國有商業銀行因房地產業潰爛,積壓在海南的資金高達430億元,房地產信貸不良率高達80%以上!

當時的海南發展銀行,甚至在一年後遭遇了擠兌,隨後被央行關閉。

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樓市輪迴2.0

海南樓市的崩盤引發了連鎖反應,全國樓市也是一夜入冬。然而,當大家的炒房熱情漸漸熄滅時,1997年突然殺出來一個索羅斯,血洗了整個東南亞,引發了亞洲金融危機,中國經濟也遭遇重創,樓市更是徹底崩潰。

於是,為了提振經濟,我們放出了房地產這隻大老虎,98年房改、99年房貸、2001年稅費改革、2002年土地招拍掛制度,一系列的政策先後出台,土地財政開始形成。

房地產這隻洪水猛獸,一旦被放出,便是一發不可收拾。2001年,僅僅3個月時間,北京房價的漲幅就達到97.3%

於是,國家又對地產下了狠手,2003年印發「121號文」,嚴控銀行的房地產開發貸、土地儲備貸款、個人住房貸等。並且首次推出了二套房提高首付,利率上浮等概念。

政策一出,全國房價應聲下跌,上漲勢頭得到遏制,全國地產行業進入冬季。

然而造化弄人,2003年非典全面爆發,中國經濟影響嚴重,經濟增長率下滑到6.7%。

為了刺激經濟,房地產重新被提起,在央行下調貸款利率之後,房價徹底踏上了不歸路,漲勢一發不可收拾,這一輪暴漲,足足持續到了2007年。

深圳大崩盤

在海南樓市泡沫的故事結束之後,另一個暴漲故事,發生在了深圳

2003年之前,深圳關內的均價能達到4000,在2006年的時候,均價也只在6000+。但是到了2007年,均價直接到了12500,最高價已經到了17500元。

高房價自然是引得民怨沸騰,於是2007年,調控大招再次放出,《關於加強商業地產信貸管理的通知》下發。具體要求:對於貸款的二套房,首付不低於4成,利率為基準利率的1.1倍,嚴格控制銀行開發貸,項目資本金不達到35%不給放貸。

調控再次見效,一直上漲高燒不退的房價立刻跳水,而半年之後,美國次貸危機的爆發點燃了全球的金融危機,中國也深受衝擊,房地產行業從降溫變成了冰凍,土地流拍、地王退地。

深圳樓市,新房均價在2008年2月份達到了16289元的高點后,就開啟了自由落體式的暴跌,三個月後,跌至11014元。

回望樓市三十年,房價究竟何時會崩盤?

樓市崩盤之後,深圳爆發了棄房斷供的熱潮。隨著房價的暴跌,房子已經淪為了負資產,要還給銀行的錢,比現在房子的價值還大,於是很多人都選擇了忍痛割愛,首付也不要了。

2008年年7月初,一篇名為《斷供已過千億次貸危機浮現》的博文在網路上廣為流傳,博主「風語」在文中稱:某銀行蛇口支行所辦理的蛇口片區的房貸,目前已經有1000多宗超過三個月沒有還款,其總的貸款金額已經超過15億元。

根據2007年該銀行總的放貸額和蛇口片區所佔的貸款比例,估算該銀行當年在個人住房貸款一項上所產生的壞賬就已經達到200億元。並由此推斷:一家銀行產生的壞賬就達200億元,那深圳這麼多家銀行,壞賬最保守估計也過千億。

與此同時,各大房產公司也是破產倒閉,掀起了一股「跑路潮」。

2007年11月,中天置業150多家分行一夜之間全部關閉,12月金地在南山、寶安的20多家分行全部停止營業。到了2008年年初,創輝租售集團的「關鋪門」成為中介關鋪的全國性事件。

2008年1月份,在全國各地擁有1850家地鋪的創輝租售陷入「關鋪門」。彼時,這個在高峰期在深圳有500多家地鋪的中介,關鋪門之後僅剩餘90多家, 2009年之後徹底消失了。

眼見他起高樓、眼見他覆滅了。

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樓市輪迴3.0

面對這場百年一遇的金融危機,房地產徹底被踹翻在地;然而看著國內經濟的一地雞毛,我們又想起了房地產的刺激作用。於是果斷推出了釋放出天量流動性的四萬億政策,開啟了史無前例的大水漫灌。

四萬億計劃之後,央行對房地產全面鬆綁,用最大力度的信貸政策,支持房地產起飛。個人房貸利率下限擴大為70%,首付款最低可以做到20%,上海甚至命令國有企業直接購買房地產來維持房地產行業的穩定。

隨著政策的一聲令下,中國樓市全面燃爆,當年房價上漲25%。「房子是用來炒的,不是用來住的」,此時的房子已經徹底淪為了一個金融工具,成為了眾位炒家投機的對象。


回望樓市三十年,房價究竟何時會崩盤?

2010年,高房價之下民怨沸騰、輿論壓力山大,再加上經濟也有所回暖,於是,我們又一次調轉了槍口。

2010年4月17日,國務院印發了「國十條」,國十條規定貸款首付比例從20%上調為30%,二套房首付不低於50%,三套及以上首付和貸款利率應大幅提高,無1年以上納稅證明或者社保證明的非本地居民暫停發放住房貸款。

調控果然再次見效,房地產銷售面積從2009年的增長76.9%,一下跌到了負增長30%,瞬間市場被冰封。

房價的暴跌讓許多老業主不淡定了,打砸售樓處的鬧劇再度上演。2011年10月23日,上海嘉定雙單路的龍湖酈城售樓處被砸,新開盤精裝修房源售價1.4萬元,而很多老業主購買的毛坯房單價就達1.8萬元。相當於每平直降約6000元。

2010年到2014年,全國樓市整體表現蕭條,即使偶有上漲也會很快回復,庫存閑置商品房數量飛速增加。

2015年,不少開發商已經撐不下去了,大量的開發商手上的樓盤全都出現資金問題,甚至不得不求借高利貸以苟延殘喘,這時的爛尾樓情況集中出現。


回望樓市三十年,房價究竟何時會崩盤?

面對樓市的嚴重過剩、一地庫存,國家終於坐不住了,再次出台去庫存政策刺激房地產,除了限購鬆綁之外,金融上也為炒房提供各種方便,房價引爆了一波翻倍漲幅,「漲價去庫存」的炒房大戲轟轟烈烈地開啟。

2015年到2017年三年間,國內絕大多數城市房價暴漲甚至翻倍。一線城市暴漲之後限人口、二線城市以引人才之名行賣房之實、三四線城市以棚改和貨幣化安置將老破小的房子成功翻倍。在這場「居民加槓桿」 「舉債賭國運」的全民大躍進之中,幾乎所有家庭都為高庫存接盤。

直到2016年國慶前夕,去庫存大業基本完成,風向再度轉變,國家開始調控,「限購限貸,限售限價」,號稱史上最為嚴厲的調控之風席捲全國,足足吹到了今天。

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尾聲

回望樓市三十年,是否你也有恍然如夢的感覺?在數次輪迴的樓市調控——一地庫存——刺激樓市——樓市調控——一地庫存之下,房價幾番大起大落,成就了多少炒房客,碾壓了多少剛需族?

1房價會暴跌嗎?

讓我們來總結一下中國樓市三十年,首先必須明確一點,房價的確是會出現暴跌的調控也真是能有效的。通過歷次調控的周期梳理,我們可以發現,但凡房價出現下跌,都是起於樓市的加息,尤其是連續加息的威力更大。

像1993年海南泡沫一夜之間崩盤,還有2007年深圳樓市大跳水,2011年全國房地產應聲大跌,足夠說明,只要我們能在斷貸抽資下狠手,中國房價分分鐘硬著陸,甚至像海南一樣,房價半年暴跌70%不是夢。

但是,房價的下跌與否,取決於ZF的決心。恐怕今日不同往時,我們是不會允許這樣的大面積崩盤事件再度發生了,ZF是不敢讓房價再度暴跌了,所以,現在樓市的所有調控重心,都是在控制樓市上漲過快,維持樓市泡沫不被刺破。

然而,大面積的暴跌不會有,小區間的下跌和小範圍的暴跌可以有,那些經過史無前例炒作的三四線城市,恐怕很難擺脫原形畢露、無人接盤的命運。

2房價會暴漲嗎?

每一輪房價暴漲起於何時?1997年東南亞金融危機、2003年非典、2008年美國次貸危機、2015年的庫存嚴重過剩…….幾乎每一次,都是緣於難以預測的「黑天鵝」事件。

那麼,2018年,在逢八必危的命定詛咒下,金融風暴強勢來襲、美國貿易戰來勢洶洶,中國經濟已然承壓,「房價夜壺論」再次被提起。

現在,無數人都在拿當年的日本與我們今天的情況做類比,其實對於我們來說,最危險的並不是貿易戰本身,而是像日本一樣,為了應對貿易戰自己卻分分鐘走向作死吹泡沫的窮途末路,希望國家「史無前例的調控決心」不會改變。

3調控中最重要的是什麼?

然而,時至今日,樓市已經成為了危害中國經濟的一大毒瘤,成為了民眾身上的一座大山,想要控制好這個泡沫,想要在泡沫破裂前化解風險,已然是無比艱難。

如何在打擊炒房客的同時,不誤傷剛需,成為了決策層當前最需要考慮的問題,但更重要的是,我們什麼時候才能夠長記性,泡沫完了去庫存、庫存完了吹泡沫,如果這樣反覆搖擺的遊戲不結束,如果「土地財政」這個路徑依賴不終結,那麼三十年前我們買不起房、三十年過去的現在我們依然買不起房、三十年之後的我們仍然買不起房。

正所謂是鐵打的樓盤、流水的民眾!


回望樓市三十年,房價究竟何時會崩盤?

蜜姐原創