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一年 450 次地產調控下來,中國城市買房的門檻發生了哪些變化?|2018 商業大事件 ⑧


有一些是持續變化的結果——它會進一步改變我們的生活;有一些是更不可控制力量對商業社會的干預,它使得市場參與者要不時調整自己的戰略;更有一些,它來自於公司自身,當公司發展到一定規模,它如何與公眾、消費者、公權力等環境因素調和。

有什麼樣的國家,就有什麼樣的企業。2018 年,商業世界一如既往變化很多。2018 年商業大事件,更多證實這一點。

密集的政策調控從第一周開始。2018 年 1 月 5 日,限購 8 個月後的蘭州市宣布區域鬆綁購房限購,不再要求一年社保和納稅證明。三天後,合肥市稱 2016 年11 月之前出讓地塊不限價,南京和成都先後發布人才落戶新政,40 歲以下本科可以直接落戶買房。

蘭州鬆綁僅過了一周,住建部就召開發布會,堅持房地產調控目標「毫不動搖」,這被強調了三遍。


不過二線城市放鬆落戶政策的步伐沒有放緩。2018 年前 5 月,已經有 13 個二線城市發布寬鬆的新政策,吸引人過去落戶。到 5 月 16 日天津市公布了寬鬆的「海河英才」落戶政策,不要求工作、住房、社保,40 歲以下的本科生可以直接在手機上填表落戶。24 小時,天津市引來 30 多萬人申請落戶,之後 72 小時內又 4 次修訂政策,抬高門檻。

落戶關係到一個人的醫療、社保、以及子女教育。這也是地方政府調控地產投資的最直接手段。根據國家統計數據,隨著政策放寬,到 2018 年 7 月,70 個大中城市房價有 66 個新房和二手房均價都在上漲,為兩年最高水平。

隨著中央政治局再次提出「堅決遏制房價上漲」,之後三個月里,193 條調控政策密集發布,這一次是提高買房門檻。

我們挑選了 10 個比較有特點的城市,其中既有嚴控城市總人口,又向月薪 7 萬人群開放落戶的北京;也有因為人才新政,搶奪年輕人的天津、西安,武漢;執行搖號政策,帶著幾百萬意向金才有資格買房的杭州、深圳。

有些調控方法是一直在用,。比如限售年限增加,暫停企業購房。

另一些則是在 2018 年新發明出來,比如西安、長沙、武漢出台的搖號政策、杭州最高 1700 萬的巨額意向金、武漢向人才發出購房 8 折的優惠政策。

我們總結髮現了 8 條門檻的明顯變化趨勢,關係著你留在一個城市安家落戶到底需要什麼。


幾乎所有二線城市都降低購房門檻搶年輕人,甚至直接打折

2018 年,二線城市們正以史無前例的力度競爭著年輕人。

人才落戶政策出台早、力度大,一年連續 5 次放寬的西安,搶人力度都被變成了段子:西安站轉車,警察問:「是西安人嗎?」「不是。」「什麼學歷?哪年畢業?」「本科學歷,今年畢業。」「帶回派出所,按學歷落戶,火車票報銷。」

政策放寬的影響是明顯的,實施人才新政以來,西安市戶籍人口增加了 155 萬,武漢三個季度大學生落戶 20.5 萬人,是一年前的 2 倍。

門檻一度從武漢、成都的「本科生先落戶再就業」放寬到瀋陽、呼和浩特、南昌「中專學歷就可以落戶」。2017 – 2018 年,除了重慶以外的所有 29 個二線城市都出台了放寬程度不同的人才政策。

不止是落戶,迫切的二線城市開始用補貼吸引人才。南京面試安排住宿報銷車票,更直接的城市給出了補貼標準。

海南省針對買房租房的補貼,碩士生每月為 2000 元,本科生每月則為 1500 元,連續補貼 3 年。合肥本科生每年住房租賃補貼達到 1.5 萬元。哈爾濱給落戶本科生每月 500 元的補貼,太原則給到每月 1500 元。

在一個逐漸老齡化的社會,年輕人是稀缺資源。

今天保證整個社會的醫療保障、社會保障體系都依賴年輕人:工作的人繳錢,給退休和失業的人花;健康的人繳錢,給生病的人看病。

過去 10 年裡,中國 20-40 歲的人口比例已經在持續下滑。2010 年人口普查顯示,80 後、90 後、00 後的人口分別是 2.19 億、1.88 億、1.47 億,三十年間萎縮了 33%。


這帶來了一個更不樂觀的未來。根據 2016 年全國人口普查的數據,由於出生率持續降低,中國 10 – 19 歲的人口比 2005 年的時候減少了 36%,這意味著接下來 10 年步入工作的年輕人會比 10 年前少了超過 1/3。

人也是會跟隨機會進行流動。年輕人往往被吸引到機會更多、福利更好的地方,尤其是高薪的科技、金融業從業者。

年輕人可以繳納更多的社保金,對於支撐城市社保制度的重要性不言而喻。

中國的社保分全國和地方資金,有一套比較複雜的分配機制。以養老金為例,簡單來說,我們每個月隨工資一起繳納的養老保險,會進入到企業職工基本養老保險基金的「基金池」,每年,退休的人開始領養老金,就是從這個基金池向外拿錢,與此同時,正在工作的人繳費,就是向這個基金池儲蓄。為了填補社保基金,去年國務院已經宣布了從國企轉入 10 萬億元的計劃。

顯然地方政府能通過社保收到多少錢,最終會影響它能拿到多少錢來支付醫療、養老等保險。

在人口老齡化、生育人口降低的現狀下,能往這個基金池裡儲蓄的年輕人成為城市必需的人口。

更近的則是地產本身。拉來的年輕人並不一定要自己能賺到足夠的錢買房。在中國「421」的家庭結構下,兩代人積蓄支援年輕人買房已經是普遍的情況。人才新政吸引來的年輕人最終轉換成上漲的房價和成交量。房企有了維繫運轉的錢,政府有了穩定的財政收入。

而需要什麼人,就引進什麼人是執政者一直以來的邏輯。


一線城市沒那麼想要年輕人,北京的積分落戶限制 7 年、7 萬

被問到諾貝爾獎獎金怎麼花的時候,莫言說 750 萬也只能買到北京 120 平米的房子。潘石屹立刻在微博上問到,「有北京戶口嗎?」

對莫言以外的人,這是個現實問題。

從 2017 年年末開始,北京常住人口開始下滑,扭轉了之前持續 20 年的增長趨勢。根據發改委數字,到 2018 年 11 月,北京城六區人口已經減少 74 萬。大規模工廠、市場、群租房疏解的結果體現出來。

北京此前對外地人士限購要求是在北京工作並繳納社保連續滿 5 年才有資格買房,但並不保證戶口。2018 年,北京出台積分落戶政策,買房之外有了新的落戶途徑。但門檻頗高。

按北京市人社局 3 月 21 日發布的 《引進人才管理辦法》:「近 3 年每年應稅收入超過前一年全市平均工資 8 倍的企業高管才可申請落戶」,按 2017 年北京職工月平均工資 8467 元計算,意味著月薪達到 7 萬元以上的申請者才符合標準。

金融、創業人才落戶的門檻更高。申請者所在基金公司運作資本最低需要 1 億元,同時要 3 年內向北京投資 5000 萬元。創業落戶也要求企業近 3 年累計自主投入 5000 萬元以上才可以申請。

同樣開始扭轉人口增長趨勢的上海則要求繳納個人所得稅累計達到 100 萬元或者投資累計達到 3000 萬元的企業高管才可以申請落戶。學歷方面落戶者至少為博士學歷或國家級重大科技項目負責人。

同時公積金貸款政策也在調整,北京開始執行「認房又認貸」的新政,名下有房或有貸款記錄都按二套房政策放貸。以前無貸款名下有房或者曾經貸款買過房都將面臨貸款額度下降、首付比提高到不低於 60% 的新政限制。

三四線城市不太能搶到年輕人,但棚改資金推動了地產發展

打開佛山市的鏈家官網,過去 90 天里成交量 12 套的中海金沙灣小區房價已經達到 24000 元每平米。幾乎和旁邊的一線城市廣州郊區房價接近。

佛山只是過去幾年裡,三四線城市房價瘋漲的縮影,但房價上漲並不是因為人口湧入。海通證券研究顯示,三四線城市的人口增速一直處於 0.3% 左右,低於全國人口平均增速 0.5%,也遠低於一線城市和二線城市的人口增速。


幾乎沒有限購門檻的三四線城市並不太能夠搶到人,除非養老為目的。

搶不到人的三四線城市房價短期上漲有投資也有棚改貨幣化的影響。

棚改就是把一些年久失修的房子拆除,然後重新安置住戶;而貨幣化,之前重新安置補償的是房子,現在補償的是貨幣,兩個拼在一起就是棚改貨幣化。

從 2005 年開始的棚改並沒有對房市產生太大刺激。直到央行創設抵押補充貸款(PSL)這一貨幣政策工具的出現。

PSL 讓地方政府可以利用國家長期低息的資金貸款方式來進行城鎮化建設,隨著地方去庫存的政策明確,貨幣化安置比率越來越高了,一二線城市雖然只有 20%,但是在三四五線城市已經達到了 80%,有些地區甚至達到了 100%。

PSL 累計發放金額在 2015 年 5 月末還只有 6459 億元,一年後已經達到 15000 億元,同比翻番都不止。再到今年 9 月,PSL 期末餘額超過 32300 億元。

大量資金通過拆遷流入到居民手中,再被重新投入樓市之中。這就是三四線城市並沒有太多人口流入,房價卻被一再炒高的原因。 2017 年上半年重點 40 城地產銷量增速僅 4.2%、四個一線城市同比下滑的同時,三四線城市的銷量增速則高達 24.5%。

但這樣持續三年的資金流入在 2018 年被收緊了,去年 6 月 25 日,財聯社等媒體報道國開行收回各支行棚改合同審批許可權。棚改貨幣化雖然還在進行,但是規模和範圍已經大幅減少。


2018 年 8 月,PSL 資金流入達到全年最低,當月僅補充 91 億元,比去年同期的三分之一還少。

動蕩直接反映在地產股的股價上,地產行業指數當天跌了 2.45% 。對於地產行業未來緊張情緒的蔓延正是因為棚改——這個被認為 2015 年以來三四線城市房價上漲的主要推動力開始收緊。

補充貸款審批收緊、貨幣化安置暫停,對於一個以土地財政為主導,地方財政一半收入靠賣地的中國來說,未來拿什麼發展讓人質疑。

新房限價+搖號,這兩個限價政策進一步刺激了買房熱情

「血拚」限價房,是《民生周刊》描述限價房搶購的標題。

2018 年,在「房住不炒」的政策嚴控下,大量限價房的上市吸引了無數買房者的目光。湖南、廣東、山東、海南、湖北、河北、江蘇等 12 個省,70 多個城市實施新建住宅限價銷售政策。

限價房是指政府事先限定了地塊將來房屋銷售的最高價和均價,將本該由市場決定的新房價格,變成政府劃定的指導價。

明面上,新房價格的確被嚴格控制住,但周邊區域的二手房價依然隨市場需求增多在上漲,兩者價格出現倒掛。對於購房者來說,限價房變成投資,買到就是賺到,血拚並不是誇張。

以南京為例,去年 6 月,河西的佳兆業城市廣場 3 期開盤,新盤均價為 3 萬元每平米,而根據房天下數據,其 1 、2 期交付的二手房市場均價賣到 5 萬元每平米。意味著按最小的 87 平米戶型購買,轉手即可賺到 130.5 萬,如果選到最大的141 平米戶型,可賺 211.5 萬。

420 萬的本金投入純賺 211.5 萬,這是任何理財產品都做不到的。於是買得起、並且買得到新房的人就沒什麼理由不去爭取買一套。


於是為了限制大量湧入新房市場的搶購者,新房搖號政策 2017 年開始在上海推出,並普及到包括深圳、杭州、西安、成都等 8 個熱門一、二線城市中。

成都 2018 年 3 月開盤的西苑項目一共 229 套限價房,但申請者達到 12705 人,搖號中籤率只有 1.3%。

中國社科院城市發展與環境研究所研究員王業強表示,限價措施長期使用會讓更多加價二手房流入市場。

原本用於公平分配的搖號政策還變成了權力尋租的漏洞。6 月 5 日,西安建設局、質檢站等 35 名公職人員被集體免除公職。因為在搖號中幫關係戶修改系統提前預定新房。

在搖號基礎上,又出現了「剛需」的新定義。剛需政策目的是為了從炒房者中保護真正需要住房的家庭。

但補丁越多,漏洞往往變得更多。長沙出台搖號細則,主要按戶籍年限和工作年限長短的順序對剛需購房家庭排名。看似合理,但很快長沙觀瀾海賦家園四期公布剛需選購結果,名單上出現了大量 70 歲以上的老人。

剛需、炒房的雙重刺激下,參與搶房的大量購房者讓搖號變成了比中彩票還低的概率遊戲。成都和南京搖號買房政策出來時,曾出現 3 萬人排號搶購 1000 多套房,每個購房人都帶著上百萬銀行存單排隊驗資;而南京、長沙部分樓盤搖號中籤率僅僅是 11.6%、9.5%。

最高可以達到 1700 萬的意向金成為新購房門檻,但這又激勵了有錢人的投資

2018 年 5 月 27 日,深圳海上世界雙璽花園樓盤被曝出要求有意向的購房者必須繳納完一筆意向金才能報名搖號。這筆誠意金高達 500 萬元。上海多個樓盤出現超過 200 萬的意向金,而杭州柳岸曉風樓盤甚至達到 1700 萬。

意向金是開發商縮減購房者基數、提高中籤率的手段。理論上,購房定金的比例不應當超過購房款的 20%。而隨著房市的火爆,幾百萬意向金驗資,甚至要求全款買房成為開發商自行設立的門檻。

意向金是開發商縮減購房者基數,提高中籤率的手段,但隨著政府對新房限價,過去可以高價拿地、高價賣房的模式不再適用,對於房地產商來說限價房意味著直接承擔了地價上漲的成本壓力以及減少了賣房利潤。高周轉的房地產商急需賣房者儘快支付全款或者更多的首付款來購房,緩解資金壓力。


幾百萬的現金成為新的購房門檻,你需要湊齊這筆錢後才能有資格搖號購房,還要承擔利息的損失。以 500 萬為例,餘額寶等貨幣基金經常能達到 4% 的年化利率,那麼在開發商處驗資 15 天利息就在 8000 元左右,1700 萬的成本約為 28000 元。

加上平均中籤率為 9%,購房者至少要參加 4 次搖號才能將中籤概率提高到五成,成本要數萬甚至十幾萬。但帶著錢排隊驗資的隊伍依然大排長龍,畢竟新房和二手房倒掛的差價遠高於利息的損失。意向金門檻沒有限制住投資人群。

企業買房被限制起來,此前已經有 47% 的 A 股公司投資地產

截至 2018 年九月底,A 股 3565 家上市公司中,有 47%、也就是 1696 家持有投資性房地產。同花順 iFind 的數據則顯示這些公司持有的房屋總市值接近 1.1 萬億元,是 2010 年時的 5 倍多。

不難理解企業的動力。一套房進出動輒 50% 以上的差價,沒什麼行業能有這樣的利潤率。中國汽車製造業利潤率 8%、做奢侈品的路易威登集團去年 19.5%。即便是利潤率驚人的蘋果,在新手機推出的那個季度也「只有」38%——給它組裝手機的富士康是 1.62%。

不少虧損的上市公司,依靠著手中的房產來扭虧為盈。 11 月 13 日中能電氣公告擬將公司房產作價 6560.23 萬元轉讓給關聯方中能發展,預計本次交易將增加稅前利潤 3500 萬元,中能電氣 2018 年前三季度僅實現凈利潤 1864.77 萬元。

幹上整整三個季度還沒有 1 天賣房利潤一半多,這讓更多企業轉向炒房。一部分個人炒房者也開始註冊公司購房,試圖繞過限購政策。

《上海證券報》報道稱,2018 年上半年,海南省企業註冊量快速增長,其中 4-6 月之間增幅最明顯,新增 1.6 萬戶,同比增加了 52.88%。類似的情況也發生在上海、深圳、北京等房地產熱門城市。

從 2017 年至今,北京、西安、長沙、杭州、南京、江陰、上海、深圳等 9 個城市相繼出台暫停企業購房政策,限制企業購買商品住房,海口是最新的一個。


現在,這條註冊企業購房的門檻正在被嚴格禁止,長沙規定企業已購買的商品房必須在 5 年之後才可以轉讓,北京為 3 年。上海還對購房企業要求設立 5 年以上,累計繳稅 100 萬,目的就是為了過去幾年裡限制靠企業購房繞開限購政策的購房者。

企業購房的稅費遠高於個人購房,假設企業和個人同時買入一套住宅,面積 100 平米,買入價 1000 萬元,持有 5 年後以 2000 萬元賣出,企業至少交 551.83 萬元稅費、個人則為 47 萬元。至於現在買房 5 年後能不能漲那麼多,就是另一回事了。

政策出來快,變得更快

中原地產研究中心統計,2018 年全年地產調控政策一共出台 450 條,意味著 220多個工作日里,全國各地平均一天要發布 2 條政策。作為對比,2017 年全年為 250 條。

但政策的反覆在 2018 年也很快。天津 72 小時內 4 次政策調整,海南省一個月里從最嚴限購令到公布寬鬆人才落戶政策。

年末,最戲劇化的反覆發生在湖南省衡陽市,這個 700 萬人的三線城市成為年底房地產市場的焦點。

2018 年 12 月 26 日,衡陽市決定從 2019 年起暫停執行兩年前出台的限價政策。還不到 24 個小時後,湖南省衡陽市政府迅速叫停限價鬆綁政策。理由是住建局對穩控房價的複雜性判斷不精準。

而調控本身,正逐漸變成一個城市一個政策

2018 年最後一個引起巨大反響的調控政策是 12 月 18 日,山東菏澤宣布取消去年所制定的售房後需至少滿 2 年才可交易的政策規定。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱,新政開啟房市鬆綁的第一槍。

這是住建部提出新的一城一策調控手段的代表。

多年來中央政府對於地產的收緊和放鬆,幾乎都是全國步調一致。2005 年的新老國八條,隨後的國六條,國八條都是全國性的指導意見。

2008 年調控是靠首付比和貸款利率,央行一年內三次下調貸款利率。2010 年以後。政策越來越細緻,國務院、財政部、國土局、發改委都分別發布調控政策,對社保、個稅繳存年限、戶口、婚嫁等條件作出規定,再到後來,2017 年限售、限貸成為調控收緊的關鍵政策。

調控手段越來越多,越來越細緻。一位在杭州工作多年的地產商去年的說法:「房地產已經是計劃經濟了,這個現實我們需要認清的。從拿地開始,你最高多少價、最低多少價,都是政府說了算。然後開發商拿地,你多久之內是要開發要上市的,政府說了算。就連上市時候你賣什麼價格還是政府說了算。」

多年來中央政府對於地產的收緊和放鬆,幾乎都是全國步調一致。2008 年調控是靠首付比和貸款利率,2010 年以後加入了社保、個稅繳存年限、戶口、婚嫁等條件,再到後來的限售、限貸都是全國性政策。隨著 2018 年三大地產商銷售面積增長停滯、地方政府土地流拍加大,新的區域性調整變得更普遍,所謂「一城一策」。

對於菏澤取消限售,山東省住建廳稱雖不知曉菏澤取消限售規定,但其不干涉各個地方住建部門的具體政策,地方房地產調控跟國家的調控政策一致,採用一城一策、因城施策的管控措施。

這背後有地方政府的巨大的財政支出缺口。2017年,菏澤市財政收支缺口達到 323 億元,接近菏澤兩年的財政收入。它急需一個能快速產生巨額財政進項現金流的項目。在中國,這個項目無疑是房地產。

中原地產數據顯示,2017 年菏澤市土地出讓金總額為 263 億元,同比增長 312.54%,是去年山東全省土地出讓金排名第四位。

這個山東人均 GDP 倒數的城市,全市一季度 GDP 才 710 億,2017 年全年財政收入不過 186.6 億。它極其依賴土地出讓金帶來的收入,而棚改資金收緊,房產商對三線城市拿地的謹慎,都促使了菏澤成為第一個放寬限售政策的城市。

菏澤限售鬆綁幾乎同時,珠海放寬外地戶籍購房社保年限、廣州在 12 月 19 日官網發文鬆綁商鋪、辦公物業的限購令。

和 2018 年年初,蘭州、合肥、南京政策出台時一樣,這三個城市的政策也都被解讀為樓市新一輪的鬆綁。

也和那時一樣,沒人相信房價真的會被允許下跌。在這樣的預期下,自住者也成了投資者,花掉積蓄、負債百萬,畢竟這是看上去唯一可靠的投資。沒人覺得自己會接最後一棒,或者說,即使跌了自己也不會虧到哪裡去。

製圖:馮秀霞

題圖來源:CityScape

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