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萬科說目標是「活下去」,但它比其他地產公司都活得好


萬科在 9 月 28 日、29 日的秋季例會上,以「活下去」作為會議主題,引起一片驚呼。但這樣的口號,更像是喊給同行對手聽的,萬科自己手上有 1596 億元現金,而短期借款和一年內到期長期負債的總和才 610 億,過好日子綽綽有餘。

萬科挺喜歡公開表述自己對地產周期的判斷。還在 2014 年的時候,萬科提出中國地產將從之前高速發展的黃金時代,進入增速放慢、龍頭房企提升市場佔有率的白銀時代。根據當年年報,萬科的經營現金流 417 億、賬上現金高達 627 億,已經算囤夠糧草。


但萬科的判斷有偏差,在同樣的時間點上,恆大、碧桂園等公司加大槓桿拿地,短短几年就迎頭趕上萬科。2017 年,碧桂園銷售額 5508 億、恆大銷售額 5299 億,萬科落到第三,銷售額為 5010 億。

但到了 2018 年,地產調控政策加碼了,高槓桿經營開始變得困難。

首先,限購政策越來越多了。從 2017 年開始的搖號買,升級到今年的購房者需要先繳納意向金才能參與搖號;西安還推出「剛需家庭」概念,跟「普通家庭」區分開來、優先參與搖號;深圳則出台了新房三年內禁止轉售、企事業單位禁止買房的新政策,目標就是讓商品房交易繼續降溫。

然後,持續 3 年的貨幣化棚改政策開始收緊。政府用貨幣支付拆遷補償款給被拆遷的居民是 2015 年開始的政策,這一做法在短時間內增加了大量購房需求,快速推動拆遷當地房價上漲。收緊貨幣化棚改政策,將減少短期被拆遷居民的購房資金。


再接著,地產公司的融資也變難了。整個宏觀經濟都在去槓桿,地產也不例外。今年以來,已經有包括碧桂園、龍湖、富力等大型房企終止發債,其中碧桂園就有一筆 200 億元的擬發行債券終止了。為了緩解資金周轉困難,碧桂園、萬科、融創、華夏幸福等公司紛紛把建材供應商的應收賬款的債權,轉讓給保理公司,提前拿到融資。在2017年,地產公司這種供應鏈融資的金額為 467 億,但今年上半年就接近900 億。

但對地產公司未來發展預期影響最大的,估計還是近期傳出的可能調整預售制度的消息。9 月 21 日,廣東省《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》在媒體流傳,文內提到,廣東省住建廳向住建部建議逐步取消商品房預售制度。經媒體證實,文件為真。

目前全國超過 80%的商品房都是預售的,購房者提前交錢買還沒建好的房子,這為房企提供了寶貴的現金流,可以去進一步拿地擴張。因此,儘管並未取消預售制度,僅僅是調整的潛在可能,就為房企的經營蒙上陰影,這個消息傳出後地產股全線大跌。

在種種不利條件下,囤積現金最多、債務最輕的公司當然是最有資本應對的。在這一點上,喊出「活下去」的萬科,根本不愁。以萬科、碧桂園、恆大這三大地產公司為例:

在表面利潤上,2017 年萬科凈利潤 280 億、碧桂園 260 億、恆大 243 億,很接近;但在經營現金流上,萬科為 823 億、碧桂園 240 億、恆大 -1509 億,也就是說,萬科收回來的錢遠遠多於碧桂園、恆大;更大的差距在凈負債率上,萬科為 8.8%,碧桂園為 56.9%,恆大高達 184%。


簡而言之,萬科經營穩健,恆大高槓桿擴張後的現金流比較緊張。在去槓桿、融資難、預售制度調整不明朗的情況下,手上錢多反而有更大的優勢,隨時可以收購規模小、資金緊張的房企,逆勢擴張。

題圖來源:Pixabay


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