简书简述

【影·规划】四年才能攒够首付?怎么尽快买房?


文/小影子攒钱记

【影·规划】四年才能攒够首付?怎么尽快买房?

情况介绍:

小L,目前是二人世界,计划年底要小孩。

资产7200元,其中1000元现金、1500元基金、4700股票。

欠款10万元,主要是信用卡和车贷。

家庭年收入13.3万元,支出7.44万元(包括车贷每月1900元,不包括信用卡分期账单)。

理财目标:

①准备年底生娃费用;

②买一套房,首付20万。

财务健康体检

乍一看小L的财务状况,可以说是拮据——总资产才7200元,负债却有10万元。再仔细一看,小L夫妻俩收入不算低,每月工资到手1.1万元,支出也不算高,生活费用4300元。却几乎没有存款,是因为变成了车子了。

1.过度负债

小L的负债是资产的好几倍,咨询小L之后得知是因为生病,花了好几万,再加上买车,就负债好几万了。

小L是把这个车子算在“资产”里的,但是一般来说,对于家庭自用的车子,买来就会贬值,按原价计入资产是不合理的。对于大多数家庭来说,车子是消费品。

这辆车总价12万元,目前还剩3.8万的车贷要还。假设如果小L不买车,可以减少3.8万元负债的同时,还会增加7万多元的资金。如果是这样,即使有6万多元的信用卡账,资产负债比例也相对合理。

按小L夫妻目前的收入和支出来看,负债的负担还不是很大,月收入1.1万元、月还贷6400元(4500信用卡分期+1900车贷),但是,这种状态都是依赖小L丈夫的收入,如果他因为任何原因失业,小L家都可能还不上当月的贷款。

虽然大家都说现在的利率很低,能借钱就尽量多借,能贷款就贷款,但是这是有前提的:就是要保障家庭财务的安全,即不能过度负债,具体可以参考两个指标:资产/负债比率和每月还贷额/收入的比率。资产/负债>1,月还贷额/收入<50%,是比较安全的范围。

2.无保险

小L夫妻俩都没有社保,也没有购买任何商业保险。

社保里的医疗险可以说是最具性价比的医疗保险,交费少、覆盖广、理赔额度也比较高,再加上小L打算以后买房,公积金贷款也能比商业贷款利率低很多。

所以,建议小L自行缴纳社保和公积金,按当地最低水平缴纳就可以了,每人每月五险一金大概1000左右。

另外,小影子在过去的规划中多次强调了商业保险的重要性,建议小L夫妻先花几百元购买两人的意外险,消费型,每年续保即可;再为小L丈夫购买一份30万元保额甚至可以更高的重疾险或者100万元的医疗险,重疾险可以选择定期重疾,每年2000多;医疗险则是消费型,每年续保的,一年1000左右。

(关于保险,已经说过很多次了,在公众号回复“规划”查看过去的案例或者回复“保险”,获取相关文章,了解保险基础知识以及我们应该如何确认自己需要的保险品种&保额。)

如何达成理财目标

小L的理财目标是①准备年底要孩子;②买一套房,首付20万左右。

首先,我们看看要孩子这一目标。

什么时候孩子是比较不可控的一件事情,我们假设能够按小L预计的时间段有孩子,那差不多是明年下半年出生。

小L家的车贷是18年10月还完,所以未来18个月,收支基本跟小L目前统计的差不多。小L家目前年结余58600元,18个月即87900元,其中还信用卡63000(4500*14)元,即结余24900元。

如果小L看到规划之后,就给自己和丈夫缴纳社保,18个月则需增加支出36000元,花光上述结余还有缺口。

鉴于此,小影子建议小L:

①先不交公积金,反正买房照目前的收支水平,还需要多等两年;只交保险的话,每月大概可以少500元;

②想办法开源,小L新入职工作,目前薪资水平也比较低(3000元),先争取加薪。

第二个目标是买房。

根据前文的计算,2018年10月,小L家基本上是无资产无负债的状态。如果这时候生了宝宝,假设宝宝每月花费1000元,且假设小L加薪至5000元,即每月可以少支出10800元并多收入24000元,年结余将变成93400(58600+10800+24000)元。

这时候开始存钱准备买房,建议也开始缴纳公积金,即每月五险一金需支付2000元,年结余69400元。要存到20万的首付,需要3年时间。

购买20万元首付的房产,希望有120㎡以上,按目前政策,三成收入,即总价67万元。公积金贷款47万的话,20年,每月只需还2600多元,对小L家来说压力不大。

但是,这样算下来,小L家要够首付,已经是2021年年底了。在这几年中,房价可能会有较大的变化。小L给我的关于房子的数据是首付20万能买到120平米的,目前看来房价还不算太高。在18年还完信用卡和车贷之后,小L可以考虑借钱凑齐首付。

如果小L加薪成功,从3000加到5000,而丈夫在此期间,也加薪1000元,则家庭月收入将增加到1.4万元。按我们前面说的指标:月还贷额/月收入<50%,则小L家月还贷额可以达到7000元。

如果小L夫妻加薪较早,可以直接开始交公积金;假设他们到18年10月小L家才月收入1.4万元,这时候没有交公积金,那么只能办理纯商贷,按贷款20年计算,月还贷2900元。如果买新房,可以贷款30年,还贷额更低。剩余4100元,可用于偿还首付欠款。按8%年利率的等额本息消费贷款计算的话,每月还4100、贷3年,可以贷到13万元。而如果能够借到更低的利率,或者得到双方父母支持(先借后还),那可以借到更多。

所以,小L不用自己攒够首付再买房,可以通过借入首付的形式,尽早买房。

可以看到,小L家未来两年的经济压力还是挺大的,因为之前的各类欠款,导致家庭完全暴露在风险之下。小L家这样的结果是有不可抗力的因素(生病谁也不想),不过小L的故事,也是给大家提个醒:对于大多数家庭来说,过度负债是不可取的,一方面冒很大风险,另一方面也会被负债束缚,小L丈夫目前的工作收入就变得非常重要,换工作什么的可能影响很大。

所以,负债消费/投资的时候,请一定考虑自己的风险承受能力。